ブログ

Aug 21, 2023

再利用する

2023年8月30日公開 byStephenie Overman アレクサンドリアのオールドタウンノースでは、1980年代に建てられた3棟のレンガ造りのオフィスビルの集合体が、234人のコミュニティであるタイドロックに生まれ変わろうとしています。

2023年8月30日公開著Stephenie Overman

アレクサンドリアのオールド タウン ノースでは、1980 年代に建てられたレンガ造りのオフィスビル 3 棟がタイド ロックに生まれ変わっています。タイド ロックは、ポトマック川の景色を望む 234 戸の高級アパートメントとコンドミニアムからなり、小売店や非営利音楽学校のスペースが特徴です。

そして昨夏、同市のアレクサンドリア・ウェスト地区では、14階建ての元オフィスビル2棟にテナントが入居し始め、現在は11万5000平方フィートのオフィススペースを備えた435戸のモダンな集合住宅「パーク＋フォード」に改装された。

高いインフレとパンデミック後の低いオフィス復帰率の組み合わせによって生じた空きオフィススペースの過剰に直面し、バージニア州北部の一部の不動産開発業者は、オフィスから集合住宅（OTM）への適応的再利用プロジェクトに目を向け始めている。

ジョーンズ ラング ラサール（JLL）のデータによると、今年米国のオフィススペースの在庫は記憶にない限り初めて減少し、少なくとも2000年にまで遡るという。 7月下旬の時点で、500万平方フィート未満の新しいオフィスの着工が完了したが、老朽化し​​た空きビルが取り壊されるか再利用されるため、1,470万平方フィートのオフィススペースが市場から撤去された。

一方、ワシントンD.C.に本拠を置き、不動産データと分析を提供するコスター・グループによると、4月に全米で賃貸可能なオフィススペースの量は、1980年代の貯蓄・融資危機以来の高水準に達したという。 また、パンデミック前に締結された賃貸契約の半分以上がまだ期限切れになっていないため、オフィスの空室はさらに増加すると予想されている。 CoStarによると、国内オフィスの空室率は2026年末までに13.2％から17％以上に上昇すると予測されている。

そして、CoStarのデータによると、新規オフィススペースのリースは2020年第2四半期の5,740万平方フィートから今年第2四半期には9,750万平方フィートに増加したが、リースされているスペースの量は大幅に減少した。 主にハイブリッド ワーク ポリシーにより、企業のスペースに対するニーズは劇的に変化しました。 第2四半期にリースされた米国の平均オフィススペースは3,275フィートで、パンデミック前に比べて20％近く縮小した。

市の中心部に空きオフィスビルがあるということは、フードトラックやレストランから都市交通システムに至るまで、ダウンタウンのビジネスの顧客が減少することを意味します。 スタンフォード大学が4月に発表した調査結果によると、典型的な会社員は現在、都市中心部で年間2000ドルから4600ドル支出が減っているという。

ダラスに本拠を置く不動産サービス会社CBREによると、明るい兆しの1つは、「成長するオフィス市場や多くの主要沿岸都市の郊外で、レストランにとって新たな機会がある」ということだ。

米国商工会議所のチーフエコノミスト、カーティス・デュベイ氏の報告書によると、こうした高い空室率の主な理由は、「労働者はオフィスに戻りたくないだけで、雇用主はオフィスに戻れないからだ」という。逼迫した労働市場の影響だ。」 さらに、「金利は過去 18 か月で急激に上昇しており、すぐには下がることはない」ため、商業用不動産の需要が抑制されています。

バージニア・リアルターズのチーフエコノミスト、ライアン・プライス氏もその評価に同意する。 「企業が仕事に戻りつつあり、稼働率は徐々にではありますが回復しています。 ハイブリッド モデルはかなり粘着性があります」とプライス氏は言います。 さらに、インフレと2024年の景気後退への懸念の中で、一部の企業は「必要なスペースを再評価し、規模の縮小を検討している」とプライス氏は言う。

商業用不動産のデータと分析を提供するトレップ社によると、問題にさらに加わるのは、商業用不動産の負債が2025年末までに1兆5000億ドル近くに達する予定だということだ。 これらの住宅ローンの多くは利息のみのローンであり、借り手はローン期間中利息のみを支払い、終了時には元金が支払われることになります。 そしてコスター社は、金利が現在の水準に留まれば、証券化されたオフィスローンの残高の最大83％が借り換えできなくなると推定している。